Cómo constituir una comunidad de propietarios desde cero (2026)
Acabas de comprar una vivienda en un edificio nuevo o en una promoción donde aún no existe comunidad constituida. ¿Quién convoca la primera junta? ¿Qué documentos necesitas? ¿Cómo se obtiene el CIF? Te explicamos todo el proceso paso a paso.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Una comunidad de propietarios es la entidad que agrupa a todos los dueños de un edificio o urbanización con elementos comunes (portal, escaleras, ascensor, jardines, piscina). Se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, en lo no previsto por ella, por los estatutos y el Código Civil.
La comunidad nace automáticamente cuando existe una división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, para que funcione en la práctica, necesita constituirse formalmente: nombrar cargos, obtener CIF, abrir cuenta bancaria y aprobar un presupuesto.
Documentos necesarios antes de empezar
Escritura de división horizontal
Otorgada por el promotor ante notario. Define los elementos privativos (pisos, locales) y comunes, y asigna los coeficientes de participación.
Título constitutivo
Coincide normalmente con la escritura de división horizontal. Describe el edificio, las viviendas y los coeficientes. Es obligatorio para constituir la comunidad.
Nota simple del Registro de la Propiedad
Confirma la inscripción de la división horizontal y los propietarios actuales de cada finca registral.
Libro de actas legalizado
Se legaliza en el Registro de la Propiedad. Es obligatorio para dejar constancia de las juntas y acuerdos de la comunidad.
CIF de la comunidad
Se solicita en Hacienda (modelo 036). Necesario para abrir cuenta bancaria, contratar servicios y facturar.
Proceso de constitución paso a paso
Verifica que existe la división horizontal
Sin escritura de división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad no puede constituirse legalmente la comunidad. Si es un edificio nuevo, el promotor la habrá otorgado. Si es antiguo y no existe, habrá que hacerla (notario + registro, coste 1.500-4.000 EUR).
Convoca la primera junta de propietarios
Cualquier propietario puede convocar la primera junta. Si aún no hay presidente, basta con un escrito dirigido a todos los propietarios indicando fecha, hora, lugar y orden del día. Incluye: nombramiento de cargos, aprobación de presupuesto y apertura de cuenta bancaria.
Celebra la junta constituyente
En la primera junta se deben nombrar presidente (obligatorio por ley), vicepresidente (opcional), secretario (puede ser el propio presidente o un administrador) y administrador (opcional). Todos los cargos se eligen por votación de los asistentes.
Redacta el acta de constitución
El acta debe recoger: fecha, asistentes, cargos nombrados, acuerdos adoptados y resultado de las votaciones. Esta primera acta se asienta en el libro de actas legalizado. Es la "partida de nacimiento" de la comunidad.
Solicita el CIF de la comunidad
El presidente debe ir a Hacienda (AEAT) con el modelo 036, el acta de constitución, su DNI y la escritura de división horizontal. El CIF se asigna en el momento y es necesario para todo lo demás: cuenta bancaria, contratos, facturas.
Abre la cuenta bancaria de la comunidad
Con el CIF, el acta de constitución y el DNI del presidente, acude a un banco para abrir una cuenta a nombre de la comunidad. Todas las cuotas y pagos deben canalizarse por esta cuenta, nunca por la cuenta personal del presidente.
Aprueba el primer presupuesto y fija las cuotas
Elabora un presupuesto con las partidas de gasto previstas (limpieza, luz, seguro, mantenimiento). Calcula la cuota mensual de cada vecino según su coeficiente de participación. Apruébalo en junta con mayoría simple.
Contrata los servicios básicos
Con la cuenta bancaria operativa, contrata: seguro de comunidad (obligatorio la responsabilidad civil), suministros eléctricos de zonas comunes, limpieza, y mantenimiento del ascensor (si hay). Todo a nombre de la comunidad con su CIF.
Cargos obligatorios y opcionales
La LPH exige al menos un presidente y un secretario-administrador. En la práctica, estos son los cargos habituales:
| Cargo | Obligatorio | Duración | Funciones principales |
|---|---|---|---|
| Presidente | Sí | 1 año (prorrogable) | Representar a la comunidad, convocar juntas, ejecutar acuerdos, autorizar pagos. |
| Vicepresidente | No | 1 año | Sustituir al presidente en caso de ausencia o vacante. |
| Secretario | Sí | 1 año | Redactar actas, custodiar documentación, emitir certificados. Puede ser el presidente. |
| Administrador | No | Según contrato | Gestión diaria: contabilidad, cobro de cuotas, incidencias, proveedores. Puede ser un propietario o un profesional externo. |
Consejo: En comunidades pequeñas (menos de 20 viviendas), el presidente puede asumir las funciones de secretario y administrador. Esto ahorra el coste de contratar un administrador profesional. Para saber cuánto cuesta un administrador, consulta nuestra guía de honorarios.
Costes de constitución
Constituir una comunidad tiene costes mínimos si la división horizontal ya existe. Estos son los gastos habituales:
| Concepto | Coste | Dónde |
|---|---|---|
| Legalización del libro de actas | 30 - 80 EUR | Registro de la Propiedad |
| Solicitud del CIF | Gratuito | Agencia Tributaria (modelo 036) |
| Apertura de cuenta bancaria | Gratuito (según banco) | Banco comercial |
| Escritura de división horizontal (si no existe) | 1.500 - 4.000 EUR | Notaría + Registro |
| Seguro de comunidad (primer año) | 500 - 3.000 EUR/año | Compañía aseguradora |
¿Qué pasa si el promotor no constituye la comunidad?
Es frecuente en edificios nuevos que el promotor no convoque la primera junta. En ese caso, cualquier propietario puede tomar la iniciativa. Simplemente envía un escrito a todos los propietarios (burofax o carta certificada) convocando la primera junta con un orden del día que incluya:
Estatutos: ¿son obligatorios?
Los estatutos no son obligatorios por ley. Si no los tiene, la comunidad se rige directamente por la LPH. Sin embargo, son muy recomendables porque permiten adaptar las normas generales a las particularidades de cada edificio.
Si decides aprobar estatutos, ten en cuenta que requieren unanimidad de todos los propietarios y deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponibles a terceros.
Para más detalles, consulta nuestra guía sobre estatutos de comunidad de propietarios.
Primeros pasos tras la constitución
Una vez constituida la comunidad, estas son las acciones inmediatas que debe tomar el presidente:
Contratar seguro de comunidad
La responsabilidad civil es obligatoria. Compara 3-4 ofertas antes de decidir.
Domiciliar las cuotas
Configura la domiciliación bancaria (SEPA) para cobrar las cuotas automáticamente cada mes.
Crear un canal de comunicación
WhatsApp grupal, tablón digital o email. Los vecinos necesitan saber dónde reportar incidencias.
Inventariar las instalaciones
Ascensor, calderas, extintores, antena... Apunta los contratos de mantenimiento y sus vencimientos.
¿Estás constituyendo una comunidad nueva?
FincaHub es la herramienta perfecta para empezar desde cero: contabilidad, cobro de cuotas, incidencias, juntas y comunicación con vecinos. Todo listo en 5 minutos.
Prueba FincaHub gratis 30 días →