Cómo reclamar derramas ilegales en tu comunidad de vecinos (2026)
Te han aprobado una derrama que consideras abusiva, se votó sin quórum, no estaba en el orden del día o el importe no está justificado. ¿Puedes negarte a pagar? ¿Cómo se impugna legalmente? Esta guía te explica paso a paso qué hacer cuando una derrama no es legal.
¿Cuándo es ilegal una derrama?
Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad puede exigir a los propietarios para cubrir gastos no previstos en el presupuesto anual. Son legales cuando se aprueban correctamente en junta. Pero hay varias situaciones en las que una derrama puede ser nula o anulable:
Causas de nulidad de una derrama
No se incluyó en el orden del día de la junta
Riesgo AltaToda derrama debe figurar expresamente en la convocatoria. Si se aprobó como "ruegos y preguntas" o en un punto genérico, el acuerdo puede ser impugnado por defecto de forma.
No se alcanzó la mayoría legalmente exigida
Riesgo AltaLas derramas ordinarias requieren mayoría simple. Las extraordinarias para mejoras no necesarias requieren 3/5 de propietarios y cuotas. Si no se alcanzó el quórum, el acuerdo es nulo.
Se destinó a una mejora suntuaria no obligatoria
Riesgo MediaSi la derrama financia una mejora voluntaria (piscina nueva, pádel), los propietarios que votaron en contra no están obligados a pagar si el coste supera 3 mensualidades de cuota ordinaria (art. 17.4 LPH).
No se repartió por coeficientes de participación
Riesgo MediaSalvo que los estatutos dispongan otra cosa, las derramas deben repartirse por coeficiente. Si se cobró a partes iguales sin base legal, se puede impugnar.
Falta de justificación o presupuesto
Riesgo MediaLa comunidad debe presentar presupuestos o facturas que justifiquen el importe. Una derrama sin justificación documental puede ser impugnada por falta de causa.
Existían fondos suficientes para cubrir el gasto
Riesgo BajaSi la comunidad tenía fondo de reserva u otros fondos disponibles y aun así aprobó una derrama, puede argumentarse que el acuerdo es contrario al interés de la comunidad.
Acuerdo adoptado en junta no convocada formalmente
Riesgo AltaSi la junta no fue convocada con la antelación legal (mínimo 6 días naturales) o no se convocó a todos los propietarios, cualquier acuerdo adoptado puede ser nulo.
Diferencia entre derrama nula y derrama anulable
Acuerdo nulo (nulidad radical)
Contrario a la ley o a normas imperativas. No tiene plazo de impugnación: se puede reclamar en cualquier momento. Ejemplo: derrama aprobada en junta no convocada formalmente.
Acuerdo anulable
Contrario a los estatutos o gravemente perjudicial para la comunidad. Tiene plazo de impugnación: 1 año desde la notificación. Ejemplo: derrama repartida a partes iguales en vez de por coeficiente.
Cómo reclamar paso a paso
Analiza si la derrama es realmente impugnable
Revisa el acta de la junta, la convocatoria y los estatutos. Identifica si hay un defecto de forma (convocatoria, quórum) o de fondo (mejora suntuaria, reparto incorrecto). No todas las derramas que "no te gustan" son ilegales.
Actúa dentro del plazo legal
Tienes 3 meses desde la notificación del acuerdo para impugnar acuerdos contrarios a la ley, y 1 año para acuerdos contrarios a los estatutos o gravemente perjudiciales. Si te pasas del plazo, el acuerdo se convierte en firme.
Presenta una reclamación formal al presidente
Antes de ir al juzgado, envía un escrito (burofax o email con acuse de recibo) al presidente de la comunidad exponiendo los motivos de tu reclamación y solicitando que se anule o revise la derrama. Esto demuestra buena fe.
Solicita una junta extraordinaria para reconsiderar
El 25% de los propietarios (o quienes representen el 25% de las cuotas) pueden solicitar una junta extraordinaria para revisar el acuerdo. Si la nueva junta anula la derrama, no necesitas ir a los tribunales.
Impugna judicialmente si no hay solución
Si la comunidad mantiene la derrama, puedes presentar una demanda de impugnación de acuerdo comunitario ante el juzgado de primera instancia. Necesitarás abogado y procurador. Los costes oscilan entre 800 y 3.000 EUR.
¿Debes pagar mientras impugnas?
Sí. Mientras el juzgado no suspenda el acuerdo, estás obligado a pagar la derrama. Si ganas, la comunidad te devolverá lo pagado. No pagar te convierte en moroso y pierdes el derecho a voto.
Plazos clave que debes conocer
Los plazos se cuentan desde la notificación del acta de la junta al propietario. Si no se notificó, el plazo no empieza a correr.
Jurisprudencia reciente
Estos son algunos fallos judiciales recientes que ilustran cómo resuelven los tribunales las impugnaciones de derramas:
Derrama aprobada sin mayoría suficiente
AP Madrid, Sección 10, 15/03/2024Nulidad del acuerdo: la derrama para instalar un ascensor requería 3/5 y solo se obtuvo mayoría simple.
Derrama no incluida en el orden del día
AP Barcelona, Sección 13, 22/06/2023Nulidad por defecto formal: la derrama se aprobó en "ruegos y preguntas" sin figurar en la convocatoria.
Reparto a partes iguales en vez de por coeficiente
AP Valencia, Sección 11, 10/01/2025Anulación parcial: se mantuvo la derrama pero se ordenó recalcular por coeficientes de participación.
Mejora suntuaria sin mayoría cualificada
TS, Sala 1, 04/11/2023Confirmó que los propietarios que votaron en contra de instalar una piscina no estaban obligados a pagar la derrama (art. 17.4 LPH).
¿Puedo negarme a pagar una derrama ilegal?
No directamente. Mientras no haya una sentencia judicial que anule el acuerdo, la derrama es ejecutable. Si dejas de pagar, la comunidad puede reclamarte judicialmente como moroso, con los gastos procesales correspondientes.
Lo correcto es pagar bajo protesta (dejando constancia escrita de que pagas sin aceptar la legalidad del acuerdo) y simultáneamente iniciar la impugnación judicial. Si ganas, la comunidad te devolverá lo pagado más intereses.
La excepción es el artículo 17.4 LPH para mejoras suntuarias: si votaste en contra y el coste supera 3 mensualidades de cuota ordinaria, no estás obligado a pagar y no necesitas impugnar. Simplemente, la ley te exime.
Cómo prevenir derramas ilegales si eres presidente
Si eres presidente de tu comunidad, asegúrate de que toda derrama se aprueba correctamente:
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